Vuelta '09 Drenthe Hollanda (Column Stiel mei 2009)

Vuelta ’09 Drenthe Holanda
Als notaris en estateplanner ontmoet ik mijn clienten tijdens diverse hoogtepunten in hun leven; denk aan: trouwen, kinderen, huis kopen, starten eigen zaak, enzovoorts. Natuurlijk lopen ze daarbij risico’s die soms ontaarden in dieptepunten: faillissement, beslaglegging, scheiding, overlijden...
Vaak is het moeilijk hierover te praten, maar als ik kan helpen tijdens de dieptepunten of nog mooier als ik deze kan voorkomen is dat bijzonder plezierig.
Aan de hand van het levensverhaal van Jan en Marie probeer ik de rol van de notaris duidelijk te maken.

In mijn vorige columns heeft u kennis kunnen maken met Jan en Marie.
Ze zijn getrouwd en hebben samen één zoon, Bas.
Jan en Marie werken beiden “full-time”en het gaat hun mede daardoor financieel “voor de wind”.
Hun zomervakanties brengen ze al sinds jaar en dag door in Spanje, in hun favoriete regio: “Catalonie”.
Met de “Vuelta ’09 Drenthe Holanda” in aantocht, waarvan de etappe van zondag 30 augustus 2009 nota bene zal finishen in hun woonplaats Emmen, zijn ze enthousiaster dan ooit tevoren over “hun” Spanje.

Ze hebben zich al vaker in de etalages van Spaanse makelaars staan te vergapen aan de prachtige Spaanse vakantiewoningen en ze overwegen dit jaar de stap te wagen om een eigen vakantiestek te verwerven op het Iberische schiereiland.

Als Jan en Marie in het kader van hun genoemde plannen bij mij langskomen blijkt dat Jan en Marie zich afvragen welke tips ik hen kan geven.

Ik vertel hen eerst dat ze net als in Nederland bij aankoop van een woning overdrachtsbelasting moeten betalen en dat Spanje daarnaast bij verkoop een zogenoemde “meerwaarde belasting” (de pluvalia) kent.

Tip 1
In Spanje krijg je geen belastingbiljet uitgereikt maar kun je die zelf ophalen bij elke tabakszaak. Als je de belastingaangiften en betalingen niet tijdig doet, kan de fiscus beslag leggen op de woning, deze verkopen en de belasting met boete en rente op de opbrengst verhalen. Het is daarom verstandig een gestor in te schakelen voor de belastingaangiften. De gestor is een soort boekhouder die alle overheidsloketten kent en ook de juiste contacten heeft.

Tip 2
Hoewel het aantrekkelijk lijkt een woning te kopen voor een lage escritura-waarde (dit is de waarde die in de overdrachtsakte komt en waarover overdrachtsbelasting wordt geheven, ook als de werkelijk betaalde kooopsom hoger is) moet je dit toch niet doen. De fiscus mag voor haar heffingen namelijk uitgaan van de reële waarde en heeft, als het verschil te groot is, het recht de woning van jou te kopen voor die lagere escritura-waarde.
Een ander nadeel is dat je bij latere verkoop loop zelf tegen een hogere vermogenswinstbelasting aanloopt.

Tip 3
Om als koper niet aansprakelijk te kunnen worden gesteld voor de door de verkoper te betalen vermogenswinstbelasting moet je altijd 5% van de escritura-waarde inhouden ter betaling aan de Spaanse fiscus.

Tip 4
In verband met de Spaanse successiewetgeving kan het verstandig zijn de woning gesplitst aan te kopen: de ouders kopen het levenslang vruchtgebruik en de kinderen de bloot eigendom van de woning.

Tip 5
Nu Bas nog te jong om hem als koper op laten treden, adviseer ik Jan en Marie om in hun Nederlandse testament een aantal extra bepalingen voor de Spaanse woning te laten opnemen. Ze moeten zeker geen tweede testament in Spanje laten opmaken!

Tip 6
Indien je na het overlijden van één van de ouders weet dat de woning in Spanje op korte termijn zal worden verkocht, neem dan in de Spaanse successie-aangifte een zo hoog mogelijke waarde op, daarmee verlaag je de grondslag voor de latere vermogenswinstbelasting.

Tip 7
Als je weet dat na overlijden van één van de ouders de woning nog ten minste 4 ½ jaar onverdeeld in de familie blijft, kun je beter na die tijd successie-aangifte in Spanje doen.
Er is dan namelijk geen successie-recht meer verschuldigd.

Tip 8.
In het geval van Jan en Marie verwijst het Spaanse internationale recht naar het Nederlandse recht. Omdat de Spaanse notaris het Nederlandse recht meestal niet kent, heeft het geen zin, de huwelijkse voorwaarden en/of de testamenten te vertalen in het Spaans. Veel beter is het door de Nederlandse notaris een zogenoemde “legal opinion” te laten opstellen en deze te vertalen in het Spaans.

kijk voor de eerdere columns op www.notariaat.net 

Grensoverschrijding (Column Stiel februari 2009)

GRENSOVERSCHRIJDING
Als notaris en estateplanner ontmoet ik mijn clienten tijdens diverse hoogtepunten in hun leven; denk aan: trouwen, kinderen, huis kopen, starten eigen zaak, enzovoorts. Natuurlijk lopen ze daarbij risico’s die soms ontaarden in dieptepunten: faillissement, beslaglegging, scheiding, overlijden...
Vaak is het moeilijk hierover te praten, maar als ik kan helpen tijdens de dieptepunten of nog mooier als ik deze kan voorkomen is dat bijzonder plezierig.
Aan de hand van het levensverhaal van Jan en Marie probeer ik de rol van de notaris duidelijk te maken.

In mijn vorige columns heeft u kennis kunnen maken met Jan en Marie.
Jan en Marie wonen in een mooi huis in een villawijk, ze zijn hier zeer tevreden over, er is nog maar één wens, Jan zou graag een garage willen bouwen maar daarvoor is hun kavel eigenlijk net iets te smal.
Op een dag praat Jan hierover met zijn buurman Henk met wie hij een uitstekende verstandhouding heeft. Henk biedt aan dat Jan wel een strook grond van zijn tuin in gebruik mag nemen om daarop de garage te bouwen.

Jan weet uit verhalen van anderen dat wanneer je de gemaakte afspraken hierover niet door de notaris laat vastleggen, dat er dan later bij opvolgende eigenaren problemen kunnen ontstaan bij een nieuwe kadastrale opmeting van het perceel.

Henk kent via via een verhaal waarbij een garage die grensoverschrijdend werd gebouwd, voor de buurman betekende dat hij de ondergrond voor de garage door verjaring voorgoed kwijt raakte.

Wanneer Jan en Henk bij mij langskomen voor advies vertel ik hen dat verjaring is te voorkomen door Jan die grensoverschrijdend gaat bouwen een recht van opstal casu quo erfdienstbaarheid te verlenen die ervoor zorgt dat de grond altijd eigendom van Henk blijft, danwel dat de buitenmuur van de garage van Jan ook weer de buitenmuur kan worden van de eventueel door Henk te bouwen garage. Ook kunnen ze een huurovereenkomst sluiten voor een symbolisch bedrag per jaar voor de huur van de grond, liggende onder de garage. Zo kan Henk de grond nooit door verjaring verliezen.

Ik leg Henk uit dat hij zich goed moet afvragen wat het nut is van het behouden van de ondergrond van de grensoverschrijdende garage, omdat hij immers toch niets meer met deze grond kan doen. In plaats van het recht van opstal of een erfdienstbaarheid te vestigen kan de onderliggende grond ook worden verkocht aan Jan. Indien deze over te dragen oppervlakte beneden de 100m2 blijft en een koopsom heeft van minder dan euro 5.000,00 dan zijn daarop bijzondere (goedkopere) tarieven van het kadaster van toepassing. Wel moet er altijd 6% overdrachtsbelasting betaald worden.

Vaak is het kostenelement de reden voor partijen om afspraken als hierboven genoemd, niet notarieel vast te leggen, maar wat kost het als u tegen uw nieuwe buren moet gaan procederen of zij u in de verdediging drukken met hun procedure tegen u. Hier geldt dus: “voorkomen is beter dan genezen”, laat derhalve de gemaakte afspraken met betrekking tot recht van opstal, verlening van een erfdienstbaarheid, overdracht of ruiling van grond notarieel vastleggen zodat u daarmee van toekomstige problemen gevrijwaard bent.

In het algemeen geldt dat eigendom de meest absolute rechten geeft op een stuk grond.
Om eigenaar te worden van een stuk grond in Nederland is dus een notariele akte van eigendomsoverdracht nodig die door de notaris wordt ingeschreven in de zogenoemde openbare kadastrale registers.

Over het hiervoor genoemde verhaal van Henk waarbij de buurman door verjaring eigenaar werd van de ondergrond van een garage nog het volgende:
In Nederland kun je ook eigenaar worden van grond door verjaring. De wet geeft hiervoor als voorwaarde dat je dan wel gedurende minimaal 10 jaar moet hebben gedragen als eigenaar van deze grond, en je moet bij aanvang van je bezit te goeder trouw zijn.
Hoewel dit een gemakkelijke manier lijkt om eigenaar te worden van (iemand anders zijn grond) is dit in de praktijk toch vaak minder eenvoudig dan het zo op het eerste gezicht misschien lijkt.
Er wordt veel geprocedeerd over de termen “bezit” en het “te goeder trouw” zijn, daarnaast moet je wel bewijs leveren voor je ongestoorde bezit als eigenaar gedurende 10 jaren.

Bovendien geldt dat juist bij grensgeschillen en verjaring, de wet in artikel 47 lid 2 boek 2 van het Burgerlijk Wetboek zegt dat niet het wettelijk vermoeden geldt dat de bezitter eigenaar is, kortom de rechter is volkomen vrij om te bepalen waar de erfgrens loopt.

Wat mij tot de eindconclusie brengt in dit soort kwesties “Bezint eer gij begint !”